Сдача в аренду налоговые риски

Сегодня предлагаем статью на тему: "Сдача в аренду налоговые риски" с выводами профессионалов. Узнать актуальность информации на 2020 год можно обратившись к дежурному специалисту.

Налоговые риски, возникающие у компании при аренде квартиры физлица

«Российский налоговый курьер», 2013, N 24

Налоговики не только предъявляют претензии к учету арендной платы при исчислении налога на прибыль, но и отказывают в признании отдельных затрат, связанных с арендой квартиры у физлица. Кроме того, споры возникают по вопросу удержания НДФЛ с доходов арендодателя.

Расходы по аренде квартиры у физлица компания вправе учесть при налогообложении прибыли (см. врезку на с. 40). Минфин России добавляет, что это возможно только за период фактического использования квартиры в деятельности компании, например для проживания командированного сотрудника. Зачастую налоговики выступают против учета в налоговых расходах затрат на ремонт квартиры, суммы компенсации коммунальных платежей, а также суммы возмещения ущерба, причиненного собственнику квартиры. Риски возникают и в том случае, если в отношении арендной платы компания не исполнила обязанности налогового агента, это зависит от того, имеет арендодатель статус индивидуального предпринимателя или нет.

Примечание. Компания не начисляет страховые взносы на сумму арендной платы, перечисленной физлицу-арендодателю

Страховые взносы компания не начисляет на выплаты и иные вознаграждения, производимые в рамках гражданско-правовых договоров, предметом которых является переход права собственности или иных вещных прав на имущество или имущественные права, а также договоров, связанных с передачей в пользование имущества или имущественных прав (п. 3 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2009 N 212-ФЗ «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования»). Следовательно, выплачивая физлицу арендную плату по договору, компания страховые взносы не начисляет.

Риск первый: компания учла в налоговых расходах затраты на ремонт арендованной у физлица квартиры, предназначенной для проживания иногороднего сотрудника. Если по условиям договора аренды расходы на ремонт помещения арендодатель не возмещает, то такие затраты арендатор учитывает при налогообложении прибыли (п. 2 ст. 260 НК РФ). При этом арендованное помещение должно быть амортизируемым имуществом. Минфин России в Письме от 16.04.2007 N 03-03-06/2/69 указал, что служебная квартира не является ОС и не относится к амортизируемому имуществу, используемому для извлечения дохода. По мнению финансистов, расходы на ремонт неамортизируемого имущества, арендованного у физлица, можно учесть в прочих налоговых расходах, связанных с производством и реализацией (ст. 264 НК РФ). Конечно, если такие затраты соответствуют требованиям ст. 252 НК РФ (Письма от 13.12.2010 N 03-03-06/1/773 и от 15.07.2009 N 03-03-06/1/470).

Риск в том, что некоторые суды не соглашаются с мнением Минфина России. Например, ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 12.03.2007 N Ф04-483/2007(31447-А67-40) пришел к выводу, что арендатор не вправе учитывать спорные затраты ни в составе материальных, ни в качестве прочих расходов. Именно потому, что ремонтируемое имущество не является амортизируемым.

Риск второй: организация включила в налоговые расходы стоимость аренды жилой квартиры, которая используется в качестве офиса. Размещение в жилых домах промышленных производств не допускается (п. 3 ст. 288 ГК РФ). Это возможно только после перевода такого помещения в состав нежилого фонда. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юрлицом в предпринимательских целях, но и сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания. Следуя такой логике, Минфин России пришел к выводу, что расходы по аренде квартиры, используемой под офис, не уменьшают базу по налогу на прибыль арендатора (Письма от 14.02.2008 N 03-03-06/1/93 и от 10.11.2006 N 03-05-01-04/310). Аналогичные выводы делает УФНС России по г. Москве в Письме от 22.09.2008 N 20-12/089130.

Однако ранее финансовое ведомство отмечало, что нарушение норм гражданского и жилищного законодательства не препятствует применению норм НК РФ. Следовательно, если расходы компании на аренду квартиры, использованной под офис, соответствуют критериям экономической оправданности и документально подтверждены (п. 1 ст. 252 НК РФ), арендатор вправе их учесть при налогообложении прибыли (Письмо от 18.10.2005 N 03-03-04/1/285). Есть и судебная практика, подтверждающая такой подход (Постановления ФАС Московского от 27.07.2009 N КА-А41/7015-09, Поволжского от 03.04.2008 N А57-6023/07 и Северо-Западного от 22.02.2007 N А05-8537/2006-34 округов).

Риск третий: организация выплатила арендодателю-физлицу компенсацию ущерба, причиненного командированным работником при проживании в арендованной квартире, и учла эту сумму при налогообложении прибыли. Работник обязан возместить работодателю причиненный ему прямой действительный ущерб (абз. 1 ст. 238 ТК РФ). В то же время работодатель вправе с учетом конкретных обстоятельств, при которых был причинен ущерб, полностью или частично отказаться от его взыскания с виновного работника (ст. 240 ТК РФ). По мнению налогового и финансового ведомств, расходы работодателя по возмещению ущерба, причиненного контрагенту, не покрытые сотрудником организации, не уменьшают его базу по налогу на прибыль. Поскольку такие затраты противоречат нормам ст. 252 НК РФ (Письма Минфина России от 24.07.2007 N 03-03-06/1/519, от 09.04.2007 N 03-03-06/2/66 и УФНС России по г. Москве от 09.12.2010 N 16-15/[email protected]).

Вместе с тем работодатель возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых обязанностей (ст. 1068 ГК РФ). Значит, сумма возмещения независимо от факта его взыскания с работника с налоговой точки зрения экономически обоснованна (Постановления ФАС Уральского от 13.03.2009 N Ф09-1303/09-С2 и Западно-Сибирского от 03.07.2007 N Ф04-4416/2007(35835-А46-37) округов).

Риск четвертый: компания включила в налоговые расходы месячный размер арендной платы, в то время как командированный работник использовал арендованную квартиру 10 дней. Расходы на наем жилого помещения для командированного работника учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 12 п. 1 ст. 264 НК РФ). По мнению ведомств, организация вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы по аренде такой квартиры. Но только за время фактического проживания работника в арендованной квартире. Косвенно факт пребывания подтвердят командировочное удостоверение и проездные документы (Письма Минфина России от 25.03.2010 N 03-03-06/1/178 и от 20.06.2006 N 03-03-04/1/533 и УФНС России по г. Москве от 16.04.2010 N 16-15/[email protected]).

На практике стоимость услуг гостиницы на время фактического пребывания работника в месте проведения командировки может превысить стоимость аренды квартиры на больший срок (см. врезку на с. 39). Есть мнение, что в этом случае затраты на аренду будут обоснованны (п. 1 ст. 252 НК РФ), даже если часть времени квартира простаивает и не используется для проживания. Но учитывая мнение ведомств, вероятнее всего, такую позицию компании придется отстаивать в суде.

Читайте на e.rnk.ru. Еще больше полезных материалов

Если компания примет решение приобрести в собственность квартиру для проживания командированных сотрудников, она также может столкнуться с претензиями налоговиков. В частности, можно ли амортизировать такую квартиру или включать в налоговые расходы затраты на оплату коммунальных услуг? Порядок налогового учета в этом случае обсудили участники форума РНК на сайте e.rnk.ru в статье «В споре рождается истина: дискуссия об учете расходов на покупку жилья для командированных сотрудников» // РНК, 2012, N 23.

Читайте так же:  Сколько вредного стажа для пенсии

Риск пятый: организация не удержала НДФЛ с арендной платы, выплаченной арендодателю — физическому лицу. Российская организация, выплачивающая физлицу арендную плату за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом (ст. 226 НК РФ). Она должна исчислить, удержать и перечислить в бюджет НДФЛ. На это указывают Минфин России (Письма от 27.02.2013 N 03-04-06/5601 и от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272), ФНС России (Письма от 01.11.2010 N ШС-37-3/[email protected] и от 30.04.2009 N 3-5-03/[email protected]) и УФНС России по г. Москве в Письме от 16.02.2011 N 20-14/4/[email protected]

Есть мнение, что компания вправе не удерживать НДФЛ с арендной платы, если по условиям договора физлицо самостоятельно уплачивает налог (Постановление ФАС Московского округа от 30.11.2010 N КА-А40/14545-10). Минфин России в Письмах от 29.04.2011 N 03-04-05/3-314 и от 15.07.2010 N 03-04-06/3-148 отметил, что такое условие договора противоречит нормам НК РФ. ФАС Московского округа в Постановлении от 07.03.2012 N А40-40718/11140-184 также указал, что «ссылка общества на условие договоров о том, что удержание НДФЛ при осуществлении платежей за квартиры обществом не производится, уплата НДФЛ производится физическим лицом — наймодателем самостоятельно, отклоняется, поскольку данное обстоятельство не является правовым основанием для изменения законодательно установленного порядка исчисления, удержания и перечисления налога».

Примечание. Минфин России отмечает, что компания не вправе не удерживать НДФЛ с арендной платы, ссылаясь на условия договора.

Риск шестой: арендатор не удержал НДФЛ со стоимости коммунальных услуг, возмещенных арендодателю-физлицу. По мнению налоговиков, доходом физлица, облагаемым НДФЛ, является арендная плата, включая компенсацию расходов по уплате коммунальных платежей (Письма ФНС России от 13.10.2011 N ЕД-3-3/[email protected] и УФНС России по г. Москве от 16.06.2010 N 20-14/4/062935). При этом ранее ФНС России разъясняла, что база по НДФЛ для арендных платежей, в сумме которых по условиям договора учтены затраты арендодателя на коммунальные услуги, уменьшается на величину фактически произведенных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги (Письмо от 02.10.2008 N 3-5-04/[email protected]).

Однако Минфин России разъяснил, что плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования. Если арендатор оплачивает физлицу коммунальные услуги, размер которых не зависит от их использования, у арендодателя возникает облагаемый НДФЛ доход. Если же арендатор компенсирует коммунальные расходы, величина которых фиксируется на основании показаний счетчиков, то у физлица дохода не возникает. Ведь арендатор осуществил расходы в своих интересах (Письма от 16.05.2013 N 03-03-06/1/17011, от 17.04.2013 N 03-04-06/12985 и от 07.09.2012 N 03-04-06/8-272).

В одном из дел ФАС Дальневосточного округа отклонил доводы инспекции о возникновении у арендодателя-физлица облагаемого НДФЛ дохода в виде компенсации потребленных арендатором коммунальных услуг. Суд указал следующее:

» Так как арендатор-общество оплачивал только фактически потребленные коммунальные услуги, определяемые на основании подтверждающих документов, то данная оплата не может рассматриваться как получение физическим лицом Москалевым В.И. экономической выгоды, поскольку данные расходы понесены арендатором исключительно в своих целях».

Значит, арендатор вправе не удерживать НДФЛ со стоимости коммунальных услуг, возмещаемых арендодателю, если сумма возмещения зависит от фактического объема потребленных услуг. Однако полностью исключить претензии налоговиков нельзя.

Источник: http://wiseeconomist.ru/poleznoe/81331-nalogovye-riski-voznikayushhie-kompanii-arende-kvartiry-fizlica

Аренда помещения: налоговые и финансовые риски

Прежде чем подписать договор аренды, сторонам полезно проверить его условия. Некоторые формулировки (или их отсутствие) могут привести к налоговым и финансовым рискам. Чтобы избежать претензий со стороны проверяющих и не заплатить лишних налогов и штрафов в одних случаях достаточно скорректировать договор, в других — запастись дополнительными документами.

Сдать свободное помещение в аренду — хороший способ заработать. Но прежде, чем подписать договор аренды, сторонам полезно проверить его условия. Некоторые формулировки (или их отсутствие) могут привести к налоговым и финансовым рискам. Чтобы избежать претензий со стороны проверяющих и не заплатить лишних налогов и штрафов, в одних случаях достаточно скорректировать договор, в других — запастись дополнительными документами.

Н.Н. Катаева,
ведущий эксперт

Полный текст статьи открыт только для подписчиков журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Источник: http://glavkniga.ru/elver/2019/21/4418-arenda_pomeschenija_nalogovie_finansovie_riski.html

Договор аренды: типичные ошибки и их налоговые последствия

«Финансовая газета», 2010, N 32

Определение стоимости аренды имущества У арендодателя

Проверяя компанию, которая сдает в аренду офисные помещения, налоговые инспекторы считают нарушением, если цена в ее договорах с разными арендаторами отличается более чем на 20%, причем офисы были идентичными по своим характеристикам. На этом основании проверяющие могут рассчитать величину дохода арендодателя исходя из рыночных арендных ставок.

При этом налоговые инспекторы ссылаются на п. 1 ст. 40 НК РФ, согласно которому для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. До тех пор пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

В силу п. 2 ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами. При этом взаимозависимыми лицами для целей налогообложения признаются физические лица и (или) организации, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия или экономические результаты их деятельности или деятельности представляемых ими лиц, а именно одна организация непосредственно и (или) косвенно участвует в другой организации и суммарная доля такого участия составляет более 20% (п. 1 ст. 20 НК РФ).

Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных п. п. 4 — 11 ст. 40 НК РФ. При определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках.

Данные претензии поддерживают и суды (например, в случае участия в договоре аренды взаимозависимых лиц — Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.07.2009 по делу N А82-8508/2008-20).

Однако от ценовых претензий можно защититься. Пониженные цены по отдельным сделкам можно обосновать проводимой компанией маркетинговой политикой. При этом подготовить оправдательные документы на этот счет лучше заранее.

В случае если организация сможет документально обосновать установленную цену аренды имущества, суды отвергают претензии налоговых органов (например, Постановления ФАС Московского округа от 24.08.2009 N КА-А40/7998-09 по делу N А40-66276/08-112-289, ФАС Дальневосточного округа от 14.12.2009 N Ф03-6832/2009).

У арендатора

У арендатора в случае резкого отклонения стоимости аренды более чем на 20% в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых в пределах непродолжительного периода, а также между взаимозависимыми обществами возможны проблемы с признанием расходов для целей исчисления налога на прибыль.

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.

Читайте так же:  Расходы уменьшающие сумму налога усн

Как уже было сказано, согласно п. 2 ст. 40 НК РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен в определенных случаях, в том числе при их отклонении.

В данном случае налоговые органы ссылаются на ст. 252 НК РФ, т.е. на экономическую необоснованность расходов.

Получение имущества в безвозмездное пользование

Согласно п. 1 ст. 689 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае получения имущества в безвозмездное пользование негативные налоговые последствия возникают только у арендатора. По таким договорам у получателя имущества появляется экономическая выгода. На основании п. 8 ст. 250 НК РФ эта сумма должна быть включена во внереализационные доходы.

Однако пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ позволяет не учитывать в составе доходов имущество, полученное безвозмездно, в частности от физического лица, если уставный капитал получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) этого физического лица. При этом указанный подпункт предусматривает только исключение дохода в виде стоимости безвозмездно полученного от учредителя имущества, а имущественные права, в соответствии с п. 2 ст. 38 НК РФ, к имуществу не относятся. Таким образом, стоимость полученных прав пользования имуществом включается организацией в налоговую базу по налогу на прибыль. Причем налогооблагаемый доход у организации будет возникать ежемесячно в течение срока использования имущества. Размер этого дохода следует определять исходя из рыночной цены аренды аналогичного имущества.

Аналогичная позиция изложена в Письмах Минфина России от 19.04.2006 N 03-03-04/1/359, от 20.11.2007 N 03-11-04/2/278, от 25.01.2008 N 03-11-04/2/13 и от 06.03.2008 N 03-11-05/54. Кроме того, Минфин России отмечает, что данный вывод подтверждается п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98.

Каких-либо налоговых последствий при безвозмездной передаче имущества у арендодателя в рассматриваемой ситуации не возникает.

Наличие у арендодателя права собственности на имущество или права на сдачу в аренду имущества

У потенциального арендодателя прежде всего следует проверить правоустанавливающие документы на объект, который он собирается передать в аренду. Дело в том, что в соответствии со ст. 608 ГК РФ арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом). В первую очередь этим правом наделен собственник. Иным лицом, обладающим правом распоряжаться имуществом (в том числе сдавать его в аренду), является лицо, наделенное таким правом в силу закона или договора. Поэтому следует удостовериться, что контрагент имеет полномочия по сдаче в аренду данного объекта.

В противном случае велик риск, что налоговые органы при проверке поставят под вопрос правомерность принятия данных затрат в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по налогу на прибыль, как экономически необоснованных. Напомним, что по общим правилам п. 1 ст. 252 НК РФ все расходы, включаемые в налоговую базу, должны быть обоснованны, документально подтверждены и произведены для деятельности, направленной на получение дохода. При этом под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы.

Документами, подтверждающими осуществление расходов по аренде имущества, являются договор аренды, составленный в соответствии с гражданским законодательством, и платежные документы на перечисление арендной платы.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, а также не содержащий условий о наличии у арендодателя права собственности на сдаваемое в аренду имущество, не является документом, подтверждающим расходы, произведенные арендатором на основании данного договора. Фактически в рассматриваемой ситуации арендные отношения между сторонами отсутствуют (Письма Минфина России от 27.03.2006 N 03-03-04/1/288 и УФМС России по г. Москве от 18.06.2009 N 16-15/061721.3, от 08.09.2007 N 20-12/086935).

Также неправомерно применение вычетов по НДС с данных сумм. Исключение составляют договоры аренды, заключенные лицом, не являющимся собственником данного имущества, но управомоченным собственником совершать такие операции. Для того чтобы названный выше договор аренды являлся документом, подтверждающим расходы арендатора в виде арендных платежей, необходимо наличие у арендодателя соответствующей доверенности, выданной собственником сдаваемого в аренду имущества.

Заключение договора субаренды

На основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем) только с согласия арендодателя.

Налоговыми органами при выездной налоговой проверке субарендатора могут быть проверены полномочия арендатора сдавать внаем помещения (здания, сооружения). Таким образом, могут быть проверены на наличие не только акты приема-передачи имущества, но и копии свидетельства права собственности арендодателя на недвижимое имущество либо прямое указание на этот документ в договоре субаренды.

При отсутствии подтверждающих полномочий арендатора к субарендатору возможны претензии контролирующих органов, связанные с правомерностью отражения у субарендатора в составе расходов платежей по договору аренды согласно ст. 252 НК РФ.

Согласно ст. 252 расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Таким образом, одним из основных критериев для принятия расходов в целях налогообложения прибыли является их направленность на получение дохода.

Если у организации отсутствует право пользования данным помещением, то расходы по обслуживанию этого помещения не могут быть учтены для целей налогообложения прибыли как не соответствующие основным критериям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Например, в Постановлении ФАС Московского округа от 30.09.2008 N КА-А40/9153-08 по делу N А40-5452/08-108-22 суд пришел к выводу о том, что организация правомерно признала в расходах арендные платежи по договору субаренды. Отсутствие согласия собственника на сдачу имущества в субаренду не влияет на право налогоплательщика уменьшить налоговую базу на сумму произведенных расходов, связанных с производственной деятельностью.

Кроме того, следует помнить, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Определение объекта аренды

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Прибылью для российских организаций признаются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов.

Обязанность подтверждать правомерность и обоснованность расходов, учитываемых для целей налогообложения, возложена на налогоплательщика, являющегося субъектом налоговых правоотношений, самостоятельно определяющего суммы налогов, подлежащих уплате в бюджет.

Читайте так же:  Сколько составляют алименты на двух детей

В соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к расходам относятся арендные платежи за арендуемое имущество.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из определения договора аренды, установленного ст. 606 ГК РФ, следуют его существенные условия: условия об объекте договора, а также о размере арендной платы.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Кроме того, согласно ч. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В случае если сделка является ничтожной, то затраты по такой сделке не могут быть учтены в целях исчисления налога на прибыль организаций, так как не будут соответствовать требованиям ст. 252 НК РФ.

Данной позиции придерживаются и суды. Например, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2007, 22.10.2007 N А41-К1-4953/07 указано, что договор является незаключенным, поскольку сторонами не было достигнуто согласование такого существенного условия договора аренды, как площадь объекта аренды.

Источник: http://wiseeconomist.ru/poleznoe/60771-dogovor-arendy-tipichnye-oshibki-nalogovye-posledstviya

Налоговые риски субаренды

Вопрос:

Наша организация имеет несколько договоров субаренды, в которых не прописано согласие Арендодателя на сдачу помещения в субаренду, а так же не указан срок аренды.

Какие налоговые риски при этом возникают у нас?

Видео (кликните для воспроизведения).

Ответ:

Согласно статье 252 НК РФ «Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.»

Минфин РФ в Письме от от 6 октября 2008 г. N 03-03-06/1/559 указывает, что «..в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации при определении налоговой базы по налогу на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, учитываются арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки), при условии использования объекта аренды в предпринимательской деятельности. Для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный договор аренды (субаренды), график арендных платежей, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества.»

Согласно ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).

Согласно пункту 2 статья 166 ГК РФ «Оспоримые и ничтожные сделки»

«Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.»

ГК РФ не содержит конкретного перечня заинтересованных лиц в контексте применения статьи 166.

Определение заинтересованных лиц производится судами исходя из существа конкретных сделок. Например, в Постановлении ФАС ЦО от 25 декабря2008 г. N Ф10-4801/08(3) указано, что «…требования, в силу указанных норм, могут быть заявлены лишь заинтересованным лицом по смыслу п. 2 ст. 166 ГК РФ (т.е. субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять), как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела…»

В данной ситуации считаем маловероятным классификацию налоговой инспекции в качестве заинтересованного лица по признанию сделки субаренды при отсутствии согласия арендодателя (собственника) недействительной.

Согласно существу гражданских правоотношений и сложившейся судебной практики сторона, фактически использующая имущество при отсутствии надлежаще оформленного договора несет соответствующие обязанности в рамках возникших правоотношений.

Например, в Постановлении ФАС МО от 24.11.2003 N КГ-А41/9124-03, указано, что согласно ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во времени, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, независимо от того, заключен ли между сторонами договор аренды, признан ли он ничтожным, сторона, фактически пользующаяся имуществом, обязана платить.

При этом суд указал, что арендная плата, которую арендатор уплатил арендодателю по ничтожному договору, является формой платы за пользование переданным в аренду имуществом.

ФАС Московского округа в Постановлении от 20.01.2005 N КГ-А40/12160-04. Арендатор, договор аренды которого был признан недействительным, обратился в суд с иском о возврате уплаченных им сумм арендных платежей. Суд указал, что в результате исполнения ничтожной сделки Общество фактически пользовалось предоставленным ему помещением. Арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом. В связи с чем отказ в иске о взыскании в пользу Общества арендных платежей следует признать правильным. Таким образом, судьи поставили знак равенства между категориями «арендная плата» и «плата за пользование имуществом». Именно последнюю и уплачивал арендатор арендодателю по признанному недействительным договору аренды в силу прямого требования закона.

Читайте так же:  Электросварщик ручной сварки досрочная пенсия

Откроем ст. 167 ГК РФ, в которой говорится о последствиях признания сделки недействительной:

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, то есть оплатить пользование имуществом.

По мнению аудиторов:

1. Риск претензий налоговых органов в данной ситуации является не высоким, а при возникновении претензий у Общества существуют основания для признания расходов соответствующими ст.252 НК РФ.

2. У Общества в отсутствие согласия арендодателя (собственника) на предоставление помещения в субаренду и несоответствия условий договора субаренды договору аренды (например, по сроку аренды) может возникнуть риск предъявления претензий со стороны собственника о взыскании средств за фактическое необоснованное использование имущества.

Рекомендуем:

  • Получить подтверждение от собственника основных условий договора субаренды (срок, предмет, назначение).
  • В случае если арендатор отказывается представить подтверждение от собственника обратиться к собственнику напрямую, с просьбой согласовать основные условия договора субаренды.

ООО «Аудиторская Компания Финстандарт» предлагает высокопрофессиональные услуги в сфере аудита, налогового консалтинга, бухгалтерского обслуживания и финансового рекрутинга, основанные на действующих законодательных актах Российской Федерации и положениях Кодекса этики аудиторов.Опыт работы специалистов нашей компании более 15 лет

ООО «Аудиторская Компания Финстандарт» предлагает высокопрофессиональные услуги в сфере аудита, налогового консалтинга, бухгалтерского обслуживания и финансового рекрутинга, основанные на действующих законодательных актах Российской Федерации и положениях Кодекса этики аудиторов.Опыт работы специалистов нашей компании более 15 лет

Источник: http://www.finstandart.com/ru/page/riski-subarendyi

Риски долгосрочной аренды по незарегистрированному договору

Что значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность?

В соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «договор аренды для сторон этого договора, считается заключенным с момента передачи недвижимого имущества по договору, но в случае заключения договора на срок более года, такой договор подлежит обязательной государственной регистрации».

По общему правилу, изложенному в статье 164 ГК РФ: «в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации».

Однако, несмотря на вышеуказанные нормы, существует правовая позиция Пленума ВАС согласно которой: «если собственник по незарегистрированному договору аренды передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае соглашение связало стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, но для третьих лиц договор будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации договора» (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13).

Что же значит «недействительность договора для третьих лиц», и какие риски для арендатора влечет такая недействительность? Представим, что планируется покупка объекта недвижимого имущества для дальнейшего использования под офис, и после реализации покупатель выясняет, что оказывается его новая собственность уже сдана в аренду на ближайшие 10 лет. Подобная ситуация явно нарушает права покупателя. Для защиты данных прав законодатель ввел нормы об обязательной регистрации в ЕГРН долгосрочных договоров аренды недвижимого имущества, при нарушении данных норм такой договор недействителен для любого третьего лица, из чего следуют следующие риски:

  1. В случае смены собственника имущества к отношениям сторон не будет применяться пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Это значит, что в том случае, если договор зарегистрирован в установленном порядке, то переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения условий или расторжения договора аренды.

Однако, в случае, когда договор не зарегистрирован, новый собственник вправе потребовать арендатора освободить помещение (Письмо ВАС РФ от 25.02.2014 № 165).

  1. Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ) (Определение ВАС РФ от 27 августа 2013 года № ВАС-11154/13).

Кроме того, при такой аренде арендатор несет также и налоговые риски. Связано это с тем, что на основании пункта 1 статьи 252 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) «в целях налогообложения прибыли организаций расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, понесенные налогоплательщиком при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации».

Расчетные документы по оплате арендной платы должны содержать ссылку на договор, в соответствии с которым осуществляются расходы.

Учитывая изложенное, расходы по незаключенному договору аренды не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль организаций как не соответствующие критериям расходов, установленных статьей 252 НК РФ (письмо Минфина России от 23.11.2015 г. № 03-07-11/67890).

При этом следует отметить, что если договор содержит условие, согласно которому его положения распространяют свое действие на отношения сторон возникшие до момента заключения, то в таком случае, по мнению Минфина, арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору до момента его государственной регистрации могут учитываться для целей налогообложения (Письмо Минфина России от 25.01.2013 № 03-03-06/2/6, Письмо Минфина РФ от 05.03.2011 № 03-03-06/4/18, Письмо ФНС РФ от 13.07.2005 № 02-1-07/66).

Таким образом, в случае, если договор так и не будет зарегистрирован, весьма вероятно, что налоговые органы придут к выводу, что арендные платежи по договору нельзя признать расходом в целях налогообложения прибыли организации.

Таким образом, отсутствие регистрации долгосрочного договора аренды крайне невыгодно арендодателю, так как в таком случае он несет существенные риски.

В таком случае арендатор вправе воспользоваться гарантиями, предусмотренными статьей 165 ГК РФ, и обратиться в суд с требованием о принудительной регистрации сделки, а также потребовать возмещения убытков, которые были вызваны задержкой в регистрации. При этом стоит помнить, что срок исковой давности по таким требованиям составляет один год.

Если у Вас возникают сомнения в возможности применения мер защиты, а также для формирования полной картины рисков, выработки и реализации наиболее эффективной стратегии при взаимодействии с контрагентом – обращайтесь к квалифицированным консультантам, оказывающим услуги по сопровождению сделок с недвижимостью, а также судебному представительству.

Байдалина Елена, юрист департамента правового сопровождения бизнеса КСК групп

Источник: http://www.buhgalteria.ru/article/riski-dolgosrochnoy-arendy-po-nezaregistrirovannomu-dogovoru

Налоговые риски субаренды

Вопрос:

Наша организация имеет несколько договоров субаренды, в которых не прописано согласие Арендодателя на сдачу помещения в субаренду, а так же не указан срок аренды.

Читайте так же:  Менее 3х лет в собственности налог

Какие налоговые риски при этом возникают у нас?

Ответ:

Согласно статье 252 НК РФ «Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.

Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.»

Минфин РФ в Письме от от 6 октября 2008 г. N 03-03-06/1/559 указывает, что «..в соответствии с пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса Российской Федерации при определении налоговой базы по налогу на прибыль в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, учитываются арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество (в том числе земельные участки), при условии использования объекта аренды в предпринимательской деятельности. Для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный договор аренды (субаренды), график арендных платежей, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества.»

Согласно ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются те же правила, что и к договорам аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду или безвозмездное пользование может быть закреплено непосредственно в договоре аренды либо в ином документе (письме, соглашении, протоколе, дополнении к договору и т.д.).

Согласно пункту 2 статья 166 ГК РФ «Оспоримые и ничтожные сделки»

«Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.»

ГК РФ не содержит конкретного перечня заинтересованных лиц в контексте применения статьи 166.

Определение заинтересованных лиц производится судами исходя из существа конкретных сделок. Например, в Постановлении ФАС ЦО от 25 декабря2008 г. N Ф10-4801/08(3) указано, что «…требования, в силу указанных норм, могут быть заявлены лишь заинтересованным лицом по смыслу п. 2 ст. 166 ГК РФ (т.е. субъектом, имеющим материально-правовой интерес в признании сделки ничтожной, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и на чье правовое положение она может повлиять), как требующее исследования фактических обстоятельств конкретного дела…»

В данной ситуации считаем маловероятным классификацию налоговой инспекции в качестве заинтересованного лица по признанию сделки субаренды при отсутствии согласия арендодателя (собственника) недействительной.

Согласно существу гражданских правоотношений и сложившейся судебной практики сторона, фактически использующая имущество при отсутствии надлежаще оформленного договора несет соответствующие обязанности в рамках возникших правоотношений.

Например, в Постановлении ФАС МО от 24.11.2003 N КГ-А41/9124-03, указано, что согласно ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во времени, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Таким образом, независимо от того, заключен ли между сторонами договор аренды, признан ли он ничтожным, сторона, фактически пользующаяся имуществом, обязана платить.

При этом суд указал, что арендная плата, которую арендатор уплатил арендодателю по ничтожному договору, является формой платы за пользование переданным в аренду имуществом.

ФАС Московского округа в Постановлении от 20.01.2005 N КГ-А40/12160-04. Арендатор, договор аренды которого был признан недействительным, обратился в суд с иском о возврате уплаченных им сумм арендных платежей. Суд указал, что в результате исполнения ничтожной сделки Общество фактически пользовалось предоставленным ему помещением. Арендная плата является формой оплаты за пользование переданным в аренду имуществом. В связи с чем отказ в иске о взыскании в пользу Общества арендных платежей следует признать правильным. Таким образом, судьи поставили знак равенства между категориями «арендная плата» и «плата за пользование имуществом». Именно последнюю и уплачивал арендатор арендодателю по признанному недействительным договору аренды в силу прямого требования закона.

Откроем ст. 167 ГК РФ, в которой говорится о последствиях признания сделки недействительной:

1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, то есть оплатить пользование имуществом.

По мнению аудиторов:

1. Риск претензий налоговых органов в данной ситуации является не высоким, а при возникновении претензий у Общества существуют основания для признания расходов соответствующими ст.252 НК РФ.

2. У Общества в отсутствие согласия арендодателя (собственника) на предоставление помещения в субаренду и несоответствия условий договора субаренды договору аренды (например, по сроку аренды) может возникнуть риск предъявления претензий со стороны собственника о взыскании средств за фактическое необоснованное использование имущества.

Рекомендуем:

  • Получить подтверждение от собственника основных условий договора субаренды (срок, предмет, назначение).
  • В случае если арендатор отказывается представить подтверждение от собственника обратиться к собственнику напрямую, с просьбой согласовать основные условия договора субаренды.

Audit Company Finstandart LLC offers top quality auditing and accounting services, tax consulting and financial recruiting in compliance with the current legislation of Russian Federation and the Code of professional ethics for auditors. Our staff has more than 15 years’ experience.

Audit Company Finstandart LLC offers top quality auditing and accounting services, tax consulting and financial recruiting in compliance with the current legislation of Russian Federation and the Code of professional ethics for auditors. Our staff has more than 15 years’ experience.

Видео (кликните для воспроизведения).

Источник: http://www.finstandart.com/en/page/riski-subarendyi

Сдача в аренду налоговые риски
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here